Das Untervermieten von Wohnungen ist eine attraktive Möglichkeit, um während einer längeren Abwesenheit die Kosten zu decken oder sogar Einnahmen zu erzielen. Doch in Berlin gibt es strenge Regelungen, die sowohl Vermieter als auch Mieter kennen sollten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, was Sie beachten müssen und wie Sie erfolgreich und legal Ihre Wohnung in Berlin untervermieten können.

1. Was bedeutet Untervermietung überhaupt?

Untervermietung bedeutet, dass ein Hauptmieter Teile oder die gesamte Wohnung an Dritte weitervermietet. Im Gegensatz zur regulären Vermietung bleibt der ursprüngliche Mieter im Mietvertrag mit dem Vermieter. Der Untermieter hat keinen direkten Vertrag mit dem Eigentümer und ist dem Hauptmieter gegenüber verantwortlich.

Die häufigsten Gründe für Untervermietung sind:

• Längere Abwesenheit (z. B. aufgrund von Reisen oder einem Auslandseinsatz).

• Teilmiete: Vermietung eines Zimmers, während man selbst in der Wohnung bleibt.

• Finanzielle Entlastung: Deckung der Mietkosten durch eine dritte Person.

2. Rechtliche Rahmenbedingungen in Berlin

2.1. Zustimmung des Vermieters

Nach § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf ein Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters keine Wohnung oder Teile davon untervermieten. Ein Verstoß kann zu einer Abmahnung oder sogar einer fristlosen Kündigung führen.

Allerdings gibt es einen wichtigen Punkt: Nach § 553 BGB muss der Vermieter die Untervermietung erlauben, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, wie etwa:

• Vorübergehende Abwesenheit.

• Finanzielle Schwierigkeiten.

• Persönliche Gründe, wie Pflege eines Angehörigen.

Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn ein triftiger Grund vorliegt (z. B. Überbelegung der Wohnung).

2.2. Zweckentfremdungsverbot in Berlin

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot erschwert die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb. Wohnungen, die länger als drei Monate pro Jahr an Touristen vermietet werden sollen, benötigen eine behördliche Genehmigung. Ohne diese drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro (Quelle: Berlin.de).

Wichtig: Eine Untervermietung an Touristen zählt in der Regel als Zweckentfremdung, wenn sie nicht genehmigt wurde.

Wie du an die Genehmigung kommst erklären wir dir hier.

3. So gehen Sie bei der Untervermietung vor

3.1. Vermieter um Erlaubnis bitten

Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich über Ihr Vorhaben und legen Sie den Grund für die Untervermietung dar. Beschreiben Sie, ob Sie nur Teile oder die gesamte Wohnung untervermieten möchten, und nennen Sie die Dauer sowie den Untermieter.

Ein Muster für ein solches Schreiben bekommen sie kostenlos hier.

3.2. Mietvertrag mit dem Untermieter abschließen

Erstellen Sie einen schriftlichen Untermietvertrag, in dem folgende Punkte festgehalten werden:

• Mietpreis

• Mietdauer

• Rechte und Pflichten

• Zustand der Wohnung bei Übergabe

Verwenden Sie dabei eine Vorlage für Untermietverträge, die rechtssicher ist.

3.3. Regeln beachten

• Maximale Mietdauer: Bei Abwesenheit sollte die Untervermietung auf sechs bis zwölf Monate begrenzt sein.

• Mietpreis: Erhöhen Sie den Mietpreis nicht unangemessen. Ein zu hoher Mietaufschlag könnte als Wucher gelten.

• Rücksprache mit der Hausverwaltung: Falls erforderlich, informieren Sie die Hausverwaltung.

4. Praktische Tipps für die Untervermietung

1. Plattformen nutzen: Plattformen wie WG-Gesucht oder Ebay Kleinanzeigen eignen sich besser für langfristige Untermieter als Airbnb.

2. Wohnung vorbereiten: Stellen Sie sicher, dass die Wohnung sauber ist und persönliche Gegenstände sicher verstaut sind.

3. Kommunikation: Klären Sie mit dem Untermieter die Regeln zur Nutzung der Wohnung, z. B. Ruhezeiten oder die Nutzung gemeinschaftlicher Räume.

4. Versicherung: Informieren Sie Ihre Hausratversicherung über die Untervermietung, um mögliche Schadensfälle abzusichern.

5. Fazit

Die Untervermietung einer Wohnung in Berlin ist möglich, aber nur unter klar definierten Bedingungen. Die Zustimmung des Vermieters ist Pflicht, und die Einhaltung der Berliner Zweckentfremdungsverordnung ist entscheidend. Mit einer sorgfältigen Planung und Einhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen kann die Untervermietung jedoch eine sinnvolle Möglichkeit sein, Kosten zu senken oder Einnahmen zu generieren.

Wenn Sie sich unsicher sind, wie Sie die Untervermietung umsetzen können, lassen Sie sich am besten rechtlich beraten oder kontaktieren Sie eine professionelle Agentur, die Sie bei der Vermietung unterstützt.

Quellen:

• Berlin.de: Informationen zur Zweckentfremdung

• Deutsches Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): §§ 540 und 553